Ινστιτούτο Εκπαίδευσης & Επιμόρφωσης Μελών Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Α.Ε.

Μελετώντας και ερευνώντας δεκάδες περιπτώσεις ενδιαφερόμενων πελατών μας οδηγηθήκαμε σε βασικά συμπεράσματα που αξίζουν της προσοχής των αρμόδιων υπουργείων.
• Ο Ν. 4014/2011 είναι πράγματι καινοτομικός, πρακτικός και πραγματικός και επιχειρεί με τόλμη να αντιμετωπίσει την αλήθεια κατάματα, έστω και με την ευκαιρία και υπό το πρίσμα της οικονομικής κρίσης, που κανείς δεν αντιμετώπισε για δεκαετίες.
• Oμως ο υπόψη νόμος αποδεικνύεται ότι γράφτηκε και ψηφίστηκε με δεσπόζουσα σκέψη και κατεύθυνση τη ρύθμιση (σχεδόν αποκλειστικά) των αυθαίρετων κατοικιών, στους ιδιοκτήτες των οποίων προσφέρει (και καλώς ίσως) ενδιαφέροντα «bonus».
• Η θεσμοθέτηση τεσσάρων γενικών κατηγοριών χρήσης, μεταξύ των οποίων και η ενότητα Τουρισμός - Βιομηχανία (αδιακρίτως), «αδικεί» κατάφωρα, πρωτίστως τη βιομηχανία - βιοτεχνία. Περαιτέρω, η υπαγωγή της μεταποίησης στην ενιαία κατηγορία Τουρισμός - Βιομηχανία «αδικεί» επίσης κατάφωρα τη βιομηχανία.
• Η χρήση ενιαίων συντελεστών, ανά είδος «παράβασης», για κάθε ακίνητο ανεξαρτήτως της κατηγορίας στην οποία αυτό ανήκει δημιουργεί σημαντικά αντικίνητρα για τη μη υπαγωγή των επαγγελματικών ακινήτων στις ευνοϊκές ρυθμίσεις του Ν. 4014/2011.
Για παράδειγμα:
Ο προσδιορισμός προστίμων για αυθαίρετη επαγγελματική εγκατάσταση, είτε χωρίς άδεια είτε λόγω αλλαγής χρήσης από αποθήκη σε βιομηχανία, εκτός σχεδίου, με καμία λογική προσέγγιση δεν μπορεί να οδηγεί σε ύψος προστίμου ίσου, περίπου ίσου ή/και χαμηλότερου από αυτό που προκύπτει για αυθαίρετη (χωρίς άδεια) ή μέσω αλλαγής χρήσης αποθήκης, κατασκευή εξοχικής κατοικίας (βίλας για παράδειγμα) με ισοδύναμο εμβαδό.
Προς απόδειξη των ισχυρισμών μας υπολογίσαμε ότι:
1) Το πρόστιμο για αυθαίρετη προσθήκη 100 τ.μ. εκτός σχεδίου β'Α κατοικίας και το αντίστοιχο για βιομηχανικό κτίριο φαίνεται να είναι 6.120 ευρώ και 7.344 ευρώ αντιστοίχως στη χαμηλής αξίας γη της Δυτικής Αττικής, π.χ. Ελευσίνα.
2) Το πρόστιμο για αυθαίρετη αλλαγή χρήσης εκτός σχεδίου σε κτίριο 200 τ.μ., από αποθήκη σε βίλα πολυτελείας και από αποθήκη σε βιομηχανικό κτίριο σε περιοχή εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού, φαίνεται να είναι 16.380 ευρώ και για τις δύο περιπτώσεις στην πολύ υψηλής αξίας γη της Ανατολικής Αττικής και των βορείων προαστίων, δηλαδή σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης εντός σχεδίου μπορεί να είναι μέχρι και 2.200 ευρώ.
3) Για αυθαίρετη κατασκευή 100 τ.μ., χωρίς άδεια, σε περιοχή με τιμή ζώνης άνω των 1.000 ευρώ, το πρόστιμο που καλείται να πληρώσει ο ιδιοκτήτης, είτε είναι β'Α κατοικία είτε είναι βιομηχανία, είναι το ίδιο. Για περιοχές, δε, με τιμή ζώνης μικρότερη των 1.000 ευρώ το πρόστιμο για το βιομηχανικό κτίριο είναι μεγαλύτερο (από αυτό της βίλας) κατά 20%.
Oμως τα τεχνικά μεγέθη αυθαίρετων υπερβάσεων είναι συντριπτικά ανισοδύναμα μεταξύ των διάφορων χρήσεων και έτσι πρέπει να κριθούν και να υπαχθούν στο καθεστώς της ρύθμισης του  Ν. 4014/2011. Δηλαδή 100 τ.μ. αυθαίρετη κατοικία, προσθήκη ή νέο κτίριο, είναι μια πλήρης κατοικία, ενώ 100 τ.μ. αυθαίρετο βιομηχανικό κτίριο είναι το 5% ή μέχρι και το πολύ 20% ενός βιομηχανικού συγκροτήματος νομίμως υφιστάμενου.
• Ειδικότερα δε η περίπτωση αλλαγής χρήσης που συντριπτικά αφορά τα βιομηχανικά κτίρια είναι μια ιδιάζουσα κατηγορία αυθαιρεσίας που χρειάζεται να «ευνοηθεί» από τον νόμο, σε μια χώρα που ποτέ δεν είχε οργανωμένη χωροταξική πολιτική για τη μεταποίηση, απέκτησε μόλις το 2009 Ειδικό Χωροταξικό Βιομηχανίας ενώ αντιμετωπίστηκε (η μεταποίηση) ως το «μίασμα» της χωροταξίας στα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ που εκπονήθηκαν τα τελευταία 20 χρόνια, για όλες σχεδόν τις περιοχές (δήμους) της ελληνικής επικράτειας.
• Επιπροσθέτως πρέπει να τονιστεί ιδιαίτερα ότι δεν μπορεί η παράβαση για εκτός σχεδίου κατασκευές να αφορά ομοίως την κατοικία και τη βιομηχανία, καθώς για την κατοικία υπήρχαν ανέκαθεν ζώνες εντός σχεδίου για να αναπτυχθούν, ενώ η βιομηχανία - βιοτεχνία και γενικότερα οι επαγγελματικές εγκαταστάσεις είχαν ΜΟΝΟ τη διέξοδο της ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗΣ.
Προτάσεις
Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα ανωτέρω για την ΚΕΕΕ και με την ΚΕΕΕ, καταρτίζουμε μια δέσμη συγκεκριμένων προτάσεων η οποία σύντομα θα υποβληθεί στους αρμόδιους υπουργούς.
Τα κύρια στοιχεία αυτών των προτάσεων θα αφορούν:
α) Τη δημιουργία και θεσμοθέτηση νέων κατηγοριών και υποκατηγοριών επαγγελματικών εγκαταστάσεων.
β) Τη διατύπωση διαφορετικών (χαμηλότερων) συντελεστών προσδιορισμού του προστίμου με θεσμοθέτηση του κλιμακωτού συντελεστή.
γ) Την αύξηση του πλήθους των επιτρεπόμενων δόσεων καταβολής του προστίμου, π.χ. 60 μηνιαίες δόσεις.
Και έχουμε την ελπίδα (βασίμως) ότι αυτές οι προτάσεις θα γίνουν αποδεκτές από τους αρμόδιους, οι οποίοι για τη λύση των τελικών αποφάσεων πρέπει να συνεκτιμήσουν και:
• Τη διάταξη του άρθρου 1 της υπό διαβούλευσης Υ.Α. για τον «Καθορισμό τύπου, δικαιολογητικών και διαδικασίας για την εγκατάσταση και τη λειτουργία των μεταποιητικών δραστηριοτήτων του Ν. 3982/2011 (ΦΕΚ Α'Α 143), την τροποποίηση και την ανανέωση των αδειών και την προθεσμία για μεταφορά ή τεχνική ανασυγκρότηση» (Ν. 3982/2011), όπου η χρήση του κτιρίου πιστοποιείται με την προσκόμιση:
«δ. Βεβαίωση χρήσης γης από τις αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες. ε. Νομίμως εκδοθείσα οικοδομική άδεια, εφόσον η δραστηριότητα θα λειτουργήσει σε νέο κτίριο». Και αυτό είναι προϋπόθεση για την αδειοδότηση της επιχείρησης.
• Την ήδη διαπιστωμένη πρωτοφανή οικονομική κρίση που μαστίζει την οικονομία και ειδικότερα τις επαγγελματικές οικογένειες (μεταποίηση, εμπόριο, παροχή υπηρεσιών, τουρισμός κ.λπ.) που εκπροσωπούν τα Επιμελητήρια και η ΚΕΕΕ.
Αν αυτό συμβεί, είτε μέσω ερμηνευτικών εγκυκλίων είτε μέσω αλλαγών στον Ν. 4014/2011, αυτός θα αποτελέσει μια όαση τακτοποίησης πολλών πολεοδομικών εκκρεμοτήτων που ο επαγγελματικός χώρος συχνά, αν όχι πάντα, αναγκάστηκε να διαχειριστεί, κινούμενος πάντοτε, ελλείψει σταθερών θεσμικών πλαισίων, στα όρια της νομιμότητας.
*Ο Μανώλης Μπαλτάς είναι πολιτικός μηχανικός, επιστημονικός συνεργάτης της ΚΕΕΕ και δ/νων σύμβουλος της εταιρίας Re.De-Plan A.E. Consulta
http://www.express.gr/